房产交易型受贿认定

转自：刑法案例指导

作者：天津市高级人民法院   案例编号：(2012)津高刑二终字第35号

【裁判要点】

1.房产交易型受贿案件中，真正反映市场价格的是开发商针对不特定人优惠折扣后的实际成交价格；

2.判断是否“明显低于市场价格”，应从受贿罪权钱交易的本质出发，通过查证房产开发商内部的优惠销售记录，结合特定地区、特定时期的经济发展水平、房产市场的交易规则及差额所占涉案房屋价值总额的比例等多方面进行综合判断； 

3.房产交易型受贿案件中，认定交易时间一般应当以商品房买卖合同成立的时间为标准，但如果在订立合同之前买受人已经向出卖人陆续交付房款，而在首次交付房款与最终订立书面合同的时间段内房屋价格变动较大，则应以买受人首次交纳房款的时间作为交易时间。

【相关法条】

《中华人民共和国刑法》第五十七条第一款、第六十四条、第三百八十三条第一款第（一）项、第二款、第三百八十五条第一款、第三百八十六条、第三百八十八条 

【基本案情】

天津市人民检察院第一分院指控：被告人杨海自1990年到天津市人民政府人民防空办公室（以下简称市人防办）工作，1996年4月担任市人防办财务处处长，2001年4月担任市人防办副主任。1998年至2010年间，被告人杨海利用职务上的便利，索取他人财物共计891.73928万元；利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人财物计76.45万元；利用本人职权或者地位形成的便利条件，通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人谋取不正当利益，收受请托人财物计14万元，共计982.18928万元。其中，分别以明显低于市场的价格购买“世纪梧桐•溪水园”10号楼1门102号商品房，索贿68.745万元；以明显低于市场的价格购买“时代奥城”1号楼1门1501号商品房，索贿80.39718万元；以明显低于市场的价格购买“欣水园”5-1-1901商品房，索贿58.6115万元；以明显低于市场的价格购买“林语居”2-3、2-4号别墅，索贿140万元；以明显低于市场的价格购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅，索贿378.92万元。

被告人杨海承认起诉书指控其犯有受贿罪，但对指控的部分犯罪事实是否构成索贿，以及其低价购买房屋的价值存有异议，并辩解其主动坦白了部分犯罪事实。被告人杨海的辩护人对起诉书指控被告人杨海犯有受贿罪不持异议，提出的辩护意见主要有：起诉书所指控的被告人杨海以明显低于市场的价格购买“世纪梧桐•溪水园”商品房、“时代奥城”商品房、“玛歌庄园•悦水园”26号别墅等犯罪事实，不构成索贿，犯罪数额计算无事实及法律依据。

经法院审理查明：1998年至2010年间，被告人杨海利用职务之便，或利用职权、地位形成的便利条件通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人谋取利益，先后收受长业建设集团有限公司、天津市亿隆工程建设咨询服务有限公司等5家企业贿赂计90.45万元，索取天津市中环系统工程有限责任公司、天津伯都房地产开发有限公司等15家企业或个人贿赂计593.077万元，受贿金额共计人民币683.527万元。案发后，被告人杨海主动坦白了办案机关尚未掌握的三起受贿犯罪事实，受贿金额共计39万元。被告人杨海及其家属退缴或由办案机关扣缴、冻结了赃款510.336万元、证券资金账户资产价值44.442836万元，办案机关查封或冻结了涉案房产5套。其中，2004年被告人杨海以明显低于市场的价格购得“时代奥城”1号楼1门1501号商品房，扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为63.4142万元；2004年，被告人杨海以明显低于市场的价格购得“欣水园5-1-1901号商品房，扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为58.6115万元；2002年，被告人杨海以明显低于市场的价格购得“帝旺温泉花园”住宅小区内的“林语居”2-3、2-4号别墅两套，扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为140万元；2006年至2009年间，被告人杨海以明显低于市场的价格购得“玛歌庄园•悦水园”26号别墅。扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为106.92万元。

关于被告人杨海以明显低于市场的价格购买“世纪梧桐•溪水园”10号楼1门102号商品房是否构成索贿以及犯罪数额。法院认为，从被告人杨海多次向张某某主张低价购房的客观行为可以得出被告人杨海主动索要物质性利益的结论，应认定其构成索贿。在最局人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》中规定，“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”。所谓“交易时当地市场价格”，通常是指交易时的真正市场成交价格，而非房地产开发商对外公布的计划销售价格。天津新塘投资有限公司出具的“世纪梧桐•溪水园”10号楼销售明细记载，被告人杨海所购“世纪梧桐•溪水园”10-1-102商品房的计划销售价格为1.8万元/平方米，高于同时期售出的类似面积商品房价格。参照“世纪梧桐•溪水园”其他商品房同时期的实际出售价格，认定被告人杨海所购房屋总价值为237.8027万元较为客观，扣除被告人杨海实际支付的178.737万元购房款，索贿数额为59.0657万元。被告人杨海以及其辩护人关于犯罪数额的辩解或辩护意见，部分予以采纳。其另提出不具有索贿情节的辩解或辩护意见，均不成立。

关于被告人杨海以明显低于市场的价格购买“时代奥城”1号楼1门1501号商品房是否构成索贿以及犯罪数额。法院认为，被告人杨海主动向融创公司提出购房，在选定房屋后，进一步提出低价购买的要求，明显具有索要贿赂的主动性，应认定其构成索贿。另外，融创公司出具的“时代奥城”1号楼销售明细记载，在被告人杨海购买“时代奥城1-1-501号商品房同一时期,面积相同商品房实际成交平均单价为0.7716万元/平方米。以此价格作为被告人杨海所购房屋的真实市场价格，认定总价值为143.4142万元较为客观，扣除其实际支付的购房款80万元，其索贿数额为63.4142万元。被告人杨海以及其辩护人关于犯罪数额的辩解或辩护意见，部分予以采纳。其另提出不具有索贿情节的辩解或辩护意见，均不成立。

关于被告人杨海以明显低于市场的价格购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅的索贿数额。法院认为，根据现有证据，被告人杨海从最初预定的“玛歌庄园•悦景园”9号别墅至2007年8月13日调为“悦水园”26号别墅，且自2006年6月6日起陆续交纳了购房款，并得到了津滨创辉公司的认可。关于该房屋的价值，津滨创辉公司自2006年4月28日起的销售定价为376万元，2007年8月1日起销售定价为648万元，鉴于该价格变动包含一定市场因素，并非被告人杨海所能控制。在无法准确评估涉案房屋价值的情况下，以其与津滨创辉公司签订预订协议并实际支付购房款时的销售定价认定该房屋的价值，符合行贿、受贿双方的客观认识，更具有合理性。扣除被告人杨海实际支付的购房款269.08万元，认定其索贿数额为106.92万元。被告人杨海及其辩护人关于犯罪数额的辩解或辩护意见，部分予以采纳。

【裁判结果】

天津市第一中级人民法院于2012年7月30日作出（2012）—中刑初字第1号刑事判决：一、被告人杨海犯受贿罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；二、扣缴在案的赃款、赃物依法上缴国库。宣判后，被告人杨海不服，提出上诉，天津市高级人民法院于2012年10月12日作出（2012）津高刑二终字第35号刑事判决：一、维持天津市第一中级人民法院（2012）—中刑初字第1号刑事判决第一项对杨海的定罪量刑；二、撤销天津市第一中级人民法院（2012）—中刑初字第1号刑事判决第二项对涉案款物的处理；三、扣缴在案的款物中，价值683.527万元的赃款、赃物依法上缴国库。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：本案的争议焦点是对以交易形式受贿的情况如何认定？最高人民法院、最高人民检察院于2007年联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定了以交易形式受贿的性质认定与数额计算规则：“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。”但上述规定对于房产交易型受贿案件中市场交易价格的定性、交易时间的确定以及如何把握“明显低于市场价格”等未作具体规定。

一、市场价格的认定标准

房产交易型受贿案件中，市场价格是确定受贿数额的关键，因而确定市场价格的标准尤为必要。实践中，常见的观点主要有以下几种：（一）以开发商对外标明的售价为准；（二）以政府指导价为准；（三）以司法机关委托鉴定部门所作的市场评估价格为准。但受供求关系、开发商投入成本及回笼资金等因素的影响，上述价格作为市场价格标准均缺乏相对合理性，因而不宜作为判断依据。

综上，真正反映市场交易价格的是开发商针对不特定人优惠折扣后的实际成交价格，这不仅能够避免控辩双方对于评估价格是否准确的争论，而且充分考虑房产交易的实际操作惯例。在认定实际成交价格时，应注意以下几点：

一是要根据商品房买卖合同、房地产权属登记簿证明、房地产销售专用发票、商品房销售明细证明、客户优惠申请单、现金存款凭证证明、刷卡交易记录、记账凭证、银行进账单、收据证明等查明在交易时间、地理位置、面积、户型、朝向、所在层数相同或较为相近的开发商针对不特定人的商品房最低优惠价格；二是要查清开发商的优惠价格是否针对不特定对象，同时还应当查清最低优惠价格是否附有条件；三是如果商家真实交易价格无法查明，而评估价格能够反映当时的市场行情，则应采用评估价格。 

二、房产交易型受贿案件中“明显低于市场价格”的认定

认定“明显低于市场价格”属于主观判断范畴，司法实践中，关于如何判断“明显低于市场价格”主要有以下几种观点：（一）相对比例说，即低价购买超过一定比例的，为明显偏离市场价格。相对比例限定过高，则难以区分经营者特殊优惠价格与明显偏离市场价格的界限；如相对比例限定过低，则容易放纵受贿犯罪。（二）绝对数额说，即确立一个立案标准，贿赂双方实际交易价格与市场交易价格的差额如果超过立案标准，则认定为明显低于市场价格。该标准虽易操作，但亦有可能不当扩大或缩小打击面，绝对数额设定太高，容易放纵受贿，绝对数额过低，又无法体现《意见》中“明显低于”的标准。（三）数额比例结合说，即确定相对比例及一定数额标准，符合这两个标准则构成“明显”，该观点虽然总结了前两种观点的不足，但仍有绝对化倾向，缺乏弹性，不仅存在用受贿数额标准替换明显偏离市场价格标准的问题，而且集合了相对比例说与绝对数额说的操作障碍，因而难以解决纷繁芜杂的司法实践问题。

由于司法实践中房产成交价格动辄上百万元，尤其在大城市开发商稍微让利几个点就会远超过5000元的受贿罪立案标准，而在一些小城市或经济不发达地区，房产价格仅为10万〜20万元，商家哪怕仅让利一两万元，也不能就此认为不属于“明显低于市场价格”。因此，判断是否“明显低于市场价格”，应从受贿罪权钱交易的本质出发，通过查证房产开发商内部的优惠销售记录，结合特点地区、特定时期的经济发展水平、房产市场的交易规则及差额所占涉案房屋价值总额的比例等多方面进行综合判断。本案中，被告人杨海以178.737万元购房款购买总价值为237.8027万元的“世纪梧桐•溪水园”10号楼1门102号商品房，低于市场价格比例达到24.8%；以80万元购房款购买总价值为143.4142万元的“时代奥城”1-1-1501号商品房，低于市场价格比例达到44.2%，均符合“明显低于市场价格”的特征，因而构成受贿罪。

三、房产交易型受贿案件的交易时间的界定

房产交易型受贿案件中，涉案房屋市场价格具有较大的波动性，以不同的时间基准计算交易时间犯罪数额相差悬殊。本案中，被告人杨海所购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅，开发商自2006年4月28日起的销售定价为376万元，自2007年8月1日起销售定价为648万元，上述时间跨度内商品房市场价格变动较大，因此，准确界定交易时间将对受贿人的量刑起到至关重要的作用。司法实践中，对于房产交易时间的认定主要有以下几种观点：（一）以办理房屋权属登记时间为准；（二）以房屋交付作为交易时间的标准。但是，将办理房屋权属登记或以房屋交付受贿人使用时认定为交易时间缺乏可操作性。司法实践中，有的受贿人收受“期房”后，转手倒卖给第三方，亦有受贿人收受房屋后并不办理房屋权属变更登记转而出租牟利。此类受贿人始终未办理房屋产权登记，请托人也未将房屋交付给受贿人使用，按照上述观点则很难进行受贿数额计算。另外，根据物权法的相关规定，商品房在尚未过户登记但买受人已订立预售合同的情况下，买受人对于上述房屋虽无所有权但对出卖人享有债权，而债权本身亦为一种财产性收益，故商品房交付的时间和阶段只在一定程度上影响交易时间的认定。

因此，房产交易型受贿案件的交易时间一般应以商品房买卖合同成立时间为准。交易型贿赂案件中的腐败交易，集中表现为行贿人与受贿人之间的犯罪性意思表示。同时，根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，房屋买卖合同成立时，受贿人与行贿人已经完全具备贿赂犯罪的意思表示，双方均明知签订合同为形式，贿赂为实质，受贿行为已经完成，危害结果也实际发生，因而应当认定为“交易时间”。同时，在一些交易型受贿案件中还存在预先订立预售合同后又发生变更的情况，此时，因预售合同中行为人得以反悔，受贿犯罪的实质性危害尚处于待定状态，故一般不作为认定交易时间的标准。当然，订立商品房买卖合同只是合同正式成立的书面凭证，如果在订立合同之前买受人已经向出卖人陆续交付房款，而在首次交付房款与最终订立书面合同的时间段内房屋价格变动较大，则应以买受人首次交纳房款的时间作为交易时间。本案中，被告人杨海与开发商订立预订协议购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅，并载明应在2005年11月4日付定金10万元，2005年11月11日前付清余款，但2005年12月3日被告人杨海与开发商协商将预定的房屋调换为“悦景园”48号，2007年8月13日再次调换为“悦水园”26号，而正式签订房屋买卖合同的时间为2009年2月24日，且被告人杨海自2006年6月6日起陆续交纳购房款共计269.08万元。一般来讲，行贿人在请托事项的可得利益和所付出的“好处费”之间，必然有一个相对明确的标准行贿数额的上限不超过请托事项的可得利益，否则行贿即无必要。本案中，行贿人天津津滨创辉公司为达到减免“玛歌庄园”项目人防工程易地建设费的目的，以低价售房的形式向被告人杨海行贿，故被告人杨海最终交付的房款数额与市场交易价格之间的差价应低于上述人防工程易地建设费的数额，如果按照公诉机关所认定的该房屋受贿额378.92万元计算，明显有违一般行贿人心理。由于“悦水园”26号自2006年4月28日起的销售定价为376万元，自2007年8月1日起销售定价为648万元，如果仅以双方于2009年2月24日订立的正式买卖合同为交易时间的计算标准，则导致所认定市场价格明显过高。因此，在上述情况下，结合购房付款说明、账目明细、记账凭证、房地产预售款专用收据、收款通知单、现金缴款单、调房通知单、银行进账单、销售发票记账联、往来收据、现金存款凭证证明等证据证明，被告人杨海自2006年6月6日首次付款时已与开发商达成受贿的真正意思表示，故上述时间应当认定为交易时间。